建築時評コラム 
 連載|にわか雨の如く、建築に異議を申し立てる時評 

その不意さ加減の面白さ、深刻さを建築の時評に。建築のここが変だ、ここがオカシイ、建築に声を上げる「驟雨異論」。 にわか雨が上がるのか、豪雨になるのか!?


難波和彦(なんば・かずひこ)

 
建築家、工学博士。1947年大阪生まれ。 1969年東京大学建築学科卒業。 1974年同大学院博士課程修了。1977年:(株)一級建築士事務所 難波和彦・界工作舎設立。2000年〜2003大阪市立大学 建築学科教授。2003年〜2010東京大学大学院 建築学専攻教授。2003年〜2015年グッドデザイン賞 審査委員。2010年東京大学 名誉教授。2013年〜2017年放送大学 客員教授。2016年グッドデザイン・フェロー。現在(株)一級建築士事務所 難波和彦・界工作舍代表。
 
主な受賞に「新建築吉岡賞」(1995)、「住宅建築賞」(1995)、「東京建築賞」(1995)、「JIA 環境建築賞」(2004)、「日本建築学会賞業績賞」(2014)
 
URL:難波和彦・界工作舎

KAZUHIKO NAMBA #2     2024.8.20

日本では、なぜ自由な住宅デザインが可能なのか。

今治市で再現されている伊東豊雄の自邸「シルバーハット」(左)とアメリカで一般的に見られる住宅(右)


 大学で教えていた頃、外国の若い建築家によく聞かれた質問がある。日本の建築家は住宅デザインで社会的にデビューし、それを足がかりにして公共建築や商業建築を手掛けるようになり、世界的に認められるようになった建築家が多いが、若い時にユニークな住宅デザインができるのはなぜかという疑問である。確かにプリッカー賞を受賞した建築家は、ユニークな住宅デザインで有名である。安藤忠雄の「住吉の長屋」、伊東豊雄の「シルバーハット」、妹島和世の「梅林の家」、坂茂の「紙菅の家」、山本理顕の「 GAZEBO」がそうである。日本でなぜこのようなユニークな住宅デザインが可能なのか。いくつかの要因が考えられるが、基本的な条件は、日本の 住宅金融公庫制度が背景にあるというのが私の仮説である。
 

アメリカと日本の住宅ローンの違い

 
 太平洋戦争後、GHQの指導のもとに策定された日本の住宅政策の中で、重要な制度のひとつに1950年に制定された住宅金融公庫制度がある。住宅金融公庫は住宅を建設するために建主に貸与される公的資金である。同様な制度はアメリカにも存在するので、おそらくそれに倣って策定されたのだと思われる。前回でも紹介したが、住宅金融公庫の融資条件は核家族の戸建て持家住宅だったので持家政策とも呼ばれた。
 
 2007年末にアメリカ合衆国でサブプライム・ローン破綻が勃発したことは記憶に新しい。サブプライム・ローンとは、サブプライム(いわゆる低所得者)層を対象として、住宅を購入するために貸し付けられる住宅ローンである。このローンでは、ローンへの返済が滞った場合への担保として、購入する住宅に抵当権を設定し抵当貸付としている。つまりローンの返済ができなくなった場合には、住宅が差し押さえられ、それを転売することによって返済金に充当するという制度である。アメリカでは中古住宅市場がある程度確立しており、住み込まれて丁寧に維持された中古住宅は、購入時よりも価格が上がるのが一般的である。アメリカでは住宅は古いものほど高価であるという市場が成立しているのである。そのような市場条件を背景にして、証券会社はサブプライム・ローンへの投資を証券化し、金融商品として金融市場で取引が可能になるようにしたのである。
 
 しかしながら低所得者層の借り手は、金利システムに無知だったため、多くの借り手が、途中でローンの返済ができなくなり、差し押さえられた抵当住宅が大量に中古住宅市場に出回り、住宅価格が暴落するという事態が生じたのである。それが引き金となって、金融市場における証券化されたサブプライム・ローン不良債権化し、リーマン・ショックをはじめとする2008年の世界恐慌を引き起こした。日本経済もリーマン・ショックの影響を受けて多くの不動産企業が倒産した。しかしながら同じように証券化された日本の住宅金融公庫は不良債権化を引き起こさなかった。この相違はどこから来るのだろうか。
 
 ひとつはアメリカと日本の住宅市場の違いに起因する。アメリカの住宅市場は60%以上が中古住宅によって占められている。住宅ローンが日本のように借手の所得による〈債権金融〉ではなく、住宅の抵当権評価による〈抵当金融〉である点にある。つまりアメリカの住宅ローンの場合は、住宅そのものの評価に対して融資するため、借り手に対して中古住宅の評価を維持するようなインセンティブが働く。借り手は住宅を丁寧にメンテナンスするので、結果として借り手の所得を無視した融資が可能になるのである。これに対して日本では、住宅金融公庫の貸付の際に、住宅そのものにではなく、借手の返済能力を審査する。日本で中古市場がなかなか成立しない理由も、そのあたりに要因がある。中古市場の成立の成否は、融資システムの違いに左右されているのである。住宅産業が工務店のような小規模の住宅建設業者の集合である点にも要因があるだろう。
 
 もうひとつの相違は、アメリカの住宅ローンの貸付審査の場合、住宅の評価の際にデザイン規制がはたらく点である。新奇なデザインに対しては、住宅価格の評価制度が十分に対応できないので、住宅の転売可能性を確保するためには、標準的なデザインに止まる方向にインセンティブがはたらく。対照的に日本のような〈債権金融〉は、住宅のデザインとは無関係なので、建築基準法を遵守す理限り、自由なデザインが可能になるのである。
 

住宅の社会的価値と住宅ローンの変容

 
 要するに、アメリカにおけるサブプライム・ローンの焦げ付きのような事態が日本で生じないのは、日本の住宅金融公庫制度が、土地を除いて、その上に建つ住宅や建物に関して、欧米ほど大きな価値を認めていないからである。建物の担保価値を認めず、中古住宅の販売市場も小さく、土地と借手の返却能力だけを担保にしているわけである。なぜそうなってしまったのだろうか。日本の法律では、土地の評価は公的にも定められているので、抵当として認められている。しかし建物としての住宅に関しては、アメリカとは逆に、時が経過すれば価値が低下する償却資産として法的にも位置づけられている。なぜそうなのか理由は明確ではないが、地震や台風など自然災害の多い日本では、その度に倒壊し消失する建物は、伝統的・慣習的に不動産とは見做されなかったのかもしれない。以上のような複数の要因が絡まって、日本には建築界に一つの特殊な状況が生まれることになった。若い建築家が、金融公庫融資によって建設される一般的な戸建て住宅のデザインによって社会的にデビューする可能性が開かれたのである。
 
 ヨーロッパでは、戸建て住宅の需要はなく、あったとしても富裕層の住宅であり、きわめて稀である。中国や韓国では集合住宅が中心で、事情は同じである。アメリカには一般的な戸建て住宅があるが、上でも述べたように、住宅にローンの抵当権がかけられるため、転売のためのデザイン規制がはたらき、新奇なデザインは抑制される。日本では、住宅ローンの審査の対象となる条件は、土地の評価と借り手の返済能力であり、デザインは審査の対象にならない。したがって新築する住宅を、住み手の希望に合わせてユニークなデザインを展開する余裕が生じるわけである。こうした伝統は、終戦直後の1950年に、持ち家政策の一環として住宅金融公庫法が制定された際に、若い建築家たちがさまざまな住まいを提案したことから始まっている。ハウスメーカーもその伝統を引き継ぎ、絶えず新しいデザインの住宅を提供しようとする。日本の住宅金融公庫制度では、住宅は償却資産と見做され、不動産としてあまり重視されなかった。そのためにかえって自由なデザインが可能になったという皮肉な歴史的事情があるわけである。
 
 戦後の持家政策は1970年代まで続き、日本経済を支えてきた。しかしながら1980年代以降、新自由主義経済の進行に伴って、住宅政策は転換を迫られる。住宅金融公庫制度は民間の銀行へと移行されていく。さらに少子高齢化に伴って住宅需要も減少し、新規の住宅着工数も減少していく。住宅産業は、住宅不足を解決した次のステップとして、長期優良住宅の提供や既存ストック住宅の再利用へと方向転換を迫られる。2000年代になると住宅政策による景気の維持にも先が見えてきたため、建設業全体が住宅建設ではなく、公共施設や商業施設への方向転換を探り始めている。最近の都心やターミナル駅周辺の都市再開発は、その現れではないかと思われる。
 

参考資料
国土交通省が2024年1月31日に発表した新設住宅着工戸数の推移
https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/column/18/00154/01996/
住宅着工統計における「持家」の新設着工戸数の推移
https://www.murc.jp/library/economyresearch/periodicals/graph_month/
参考文献
『住宅政策のどこが問題か』(平山洋介:著 光文社新書 2009
『マイホームの彼方に』(平山洋介:著 筑摩書房 2020
『アメリカの住宅生産』(戸谷英世:著 住まいの図書館出版局 1998

|ごあいさつ

 
 2023年度4期の建築・都市時評「驟雨異論」を予定通り配信することができました。 4期を担ってくださった小野田泰明中島直人寺田真理子の三氏に厚く御礼申し上げます。ご苦労様でした。 建築・都市を巡る状況は、平穏なものではありません。 民間資本による都市再開発の乱立と暴走、建築建設資材の高騰化と慢性的な人手不足、無策なまま進行する社会の高齢化と縮小化と格差化、気候変動と「with・コロナ」そしてオーバーツーリズムの波etc、克服が容易でない大きな課題が山積状態にあり、今こそもっと建築・都市へ「ここがオカシイ」と声を上げなければなりません。批評の重要さが増している。 その上からも「驟雨異論」の役割は、貴重になります。ここから声を上げてゆきましょう。 2024年度5期では 貝島桃代難波和彦山道拓人、各氏のレビューが登場します。 乞うご期待ください。
 

2024/04/18

真壁智治(雨のみちデザイン 企画・監修)
 

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